http://cc-dump-sites-2021.dumps-shop-cvv.ru Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули: пошаговая инструкция

Как купить квартиру от застройщика пошаговая инструкция

 

Как правильно купить квартиру в новостройке, чтобы вас не обманули? Пошаговая инструкция. Проверка застройщика. Квартира на стадии котлована. Риски и аферы. Покупка квартиры в новостройке в 2019 году будет проводиться в прежнем порядке. Покупатель должен удостовериться в надлежащем юридическом статусе застройщика и продавца. Договор купли-продажи нужно заключать только после полной проверки юридической чистоты недвижимости.

 Как купить квартиру в новостройке правильно — пошаговая инструкция покупки жилья от застройщика 

К оглавлению

Прежде чем стать собственником жилья, расположенного в новостройке, придётся выбрать район, в котором оно будет находиться. Также необходимо определиться с различными характеристиками квартиры.

Чаще всего жильё в новостройках приобретают на этапе строительства, то есть до того, как дом будет введён в эксплуатацию. Делая такую покупку, важно морально подготовиться к тому, что реальные сроки заселения могут быть сдвинуты.

  • Во-первых, всегда есть вероятность, что застройщик не успеет сдать новостройку в эксплуатацию к названной дате.
  • Во-вторых, если квартира приобретается без внутренней отделки, придётся потратить время на её ремонт.

Чтобы выбор был правильный, а проблем возникло как можно меньше, следует воспользоваться приведённой ниже инструкцией.

Шаг 1. Изучение дома и проверка документов

Дешевле всего купить квартиру в новостройке можно на стадии котлована. Стоимость жилья в этом случае будет примерно на ¼ ниже, чем после окончания строительства.

На этом же этапе имеется возможность обсудить с застройщиком планировку и размер будущей квартиры. Однако этот вариант самый рискованный, ведь нет никакой гарантии, что дом будет сдан:

  • Застройщик просто может не получить разрешение на строительство.
  • У компании может не хватить денежных средств для возведения дома.

Кроме того, проблемы с документами могут возникнуть, даже когда построено несколько этажей. Результатом может стать замораживание строительства. Процесс этот может быть не только временным, но и постоянным.

Чтобы свести риск к минимуму, необходимо ознакомиться с проектом возведения новостройки, а также проверить репутацию компании застройщика. К сожалению, и это полностью не исключает вероятность проблем. Тем не менее, вероятность положительного исхода при тщательном анализе будет выше.

Варианты проверки компании застройщика могут быть разными:

  1. Провести проверку с использованием интернета. Необходимо найти информацию о застройщике в социальных сетях, на форумах и других сайтах. Там всегда содержится много информации, если ранее в процессе строительства домов пострадали покупатели квартир;
  2. Обращение в банк с заявкой на ипотеку на квартиру в новостройке. Это ещё один достаточно эффективный способ проверки застройщика. Прежде чем согласиться на кредитование, банки всегда проводят тщательную проверку застройщика. Кредиты выдаются на приобретение квартир только в том случае, если документы строительной компании (в том числе, на новостройку) находятся в полном порядке.
  3. Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он проанализирует сведения о доме, проектную, финансовую и прочую документацию, разрешение на возведение, законность оформления в собственность земельного участка. Самостоятельно провести проверку этих документов, не имея юридического образования, практически невозможно.

Шаг 2. Оформление договора

Если появилась уверенность в том, что документы в порядке, репутация заемщика не имеет проблем, выбранная квартира соответствует всем потребностям, можно переходить к оформлению договора.

Специалисты рекомендуют людям без юридического образования обращаться к профессионалам, чтобы они сопровождали сделку.

Существует 3 основных варианта покупки квартиры в новостройке в зависимости от типа оформляемых документов:

  1. Приобретение по договору долевого участия. Он заключается непосредственно с застройщиком. Специалисты не рекомендуют соглашаться на оформление сделки предварительным договором. Такое соглашение не соответствует действующему законодательству. Предварительный договор не регистрируется в Регпалате, поэтому оказывается более рискованным.
  2. По договору уступки права. Такое соглашение заключается при приобретении квартиры у соинвестора или собственника, который её перепродаёт. Подобные договора регулируются сразу несколькими законодательными актами. Поэтому нередко они приводят к возникновению споров. Договором уступки права стороны могут зафиксировать сделку, которая предусматривает возможность приобретения готовой квартиры в будущем либо долевое участие непосредственно в процессе строительства. В последнем случае обязательно требуется государственная регистрация. У покупателя при этом остаются: экземпляр договора переуступки, подтверждение передачи денег, письменное согласие застройщика, а также акт передачи документов.
  3. Покупка по договору, оформляемому с жилищно-строительным кооперативом. ЖСК образуется посредством соглашения будущих собственников квартир. Приобретение жилья в этом случае производится через оплату пая. Такая процедура в государственных органах не регистрируется. Поэтому несмотря на её законность, она довольно рискованна.

Передавать деньги следует только после того, как будет заключен договор. В первых двух случаях следует также дождаться государственной регистрации. В некоторых случаях предусмотрена предоплата, оставшаяся сумма передаётся позднее. Этот факт тоже должен быть отражён в заключаемом договоре.

Чтобы произвести государственную регистрацию заключаемого договора, необходимо предъявить следующие документы:

  • непосредственно договор;
  • проектная документация на строительство;
  • свидетельство собственности на земельный участок, подлежащий застройке;
  • паспорта сторон, заключающих соглашение;
  • заявления участников договора;
  • кадастровый план;
  • план строящегося объекта, содержащий адрес, сведения об этажности и количестве помещений;
  • разрешение на строительство.

В некоторых случаях требуют и другие документы.

Подписывая договор, важно обратить внимание на следующие его пункты:

  1. срок окончания строительства;
  2. срок передачи квартиры в собственность, а также документов, необходимых для её регистрации;
  3. условия расторжения договора;
  4. обязательства сторон, последствия за их нарушение.

Также следует помнить, что отдельным пунктом в договоре должна быть выделена фиксированная стоимость квадратного метра приобретаемой квартиры.

Шаг 3. Получение квартиры и ключей от неё

Приобретая квартиру в строящемся доме, важно понимать, что от момента сдачи его в эксплуатацию и до передачи квартир собственникам может пройти до 3-х месяцев. В этот период строительная компания получает технический паспорт на новостройку, а также согласует планировку с БТИ.

Прежде чем подписать акт приёма-передачи, собственник должен тщательно осмотреть приобретаемую квартиру. Если при этом будут выявлены какие-либо недостатки либо отклонения от проекта, следует потребовать у застройщика устранить их, либо выплатить компенсацию.

Это требование касается и инженерных сетей. Если они на момент принятия квартиры не подключены или не работают, не стоит подписывать акт приёма-передачи, пока проблема не будет устранена.

Некоторые строительные компании требуют от покупателей квартир подписать акт, давая устное обещание устранить недостатки.

В такой ситуации можно действовать по своему усмотрению, но специалисты советуют получить от застройщика письменное согласие на устранение недостатков. Однако, если есть такая возможность, лучше акт не подписывать до момента решения всех проблем.

Когда акт приёма-передачи подписан, а ключи от квартиры переданы владельцу, начинается начисление коммунальных платежей. При этом законодательно зафиксировано возникновение обязанности оплаты таких услуг:

  • после организации ТСЖ;
  • после подписания соглашения с эксплуатирующей компанией.

На практике, это требует времени, в течение которого расходы ложатся на плечи застройщика. Поэтому обычно от покупателей требуют оплатить коммунальные услуги на несколько месяцев вперёд (обычно не более 4-х).

Специалисты не рекомендуют вселяться в покупаемую квартиру, а также ремонтировать её до тех пор, пока не будет получено свидетельство о регистрации собственности. До этого момента квартира будет осмотрена сотрудниками БТИ и, если ими будет выявлено несоответствие квартиры с тем, какой было её состояние при вводе дома в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть прежний вид помещениям.

Шаг 4. Оформление в собственность, прописка

Для оформления квартиры в собственность придётся обращаться в Регистрационную палату. Сделать это можно как через опытного юриста, так и самостоятельно. Во втором случае затраты будут ниже, но потребуется немало времени и сил.

Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо предоставить акт приёма-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

Когда будет получено свидетельство о госрегистрации, можно прописаться в квартире. Для этого необходимо обращаться в УФМС.

При этом потребуются следующие документы:

  • заявление на регистрацию в новой квартире;
  • паспорт;
  • выписка из прежнего места жительства;
  • свидетельство госрегистрации собственности.

 Когда все шаги будут закончены, процедуру приобретения жилья от застройщика можно считать завершённой.

Что выбрать: покупку квартиры напрямую у застройщика или через посредника (риэлторскую компанию)?

Особенности покупки квартиры с ипотекой

Фото 2

Мало кто может позволить себе купить недвижимость на собственные средства. Для многих россиян единственным вариантом обзавестись жильем становится ипотека.

Если человек хочет воспользоваться одной из ипотечных программ, он сначала заключает с застройщиком договор бронирования. Это соглашение предоставляется кредитору вместе с паспортом, документами о доходах и другой документацией по требованию банка.

Если кредит будет одобрен, подписывается трехстороннее соглашение. Сторонами являются банк, заемщик и строительная организация. Затем сделка регистрируется, и через 10 дней клиент получает выписку из ЕГРП.

Условия ипотеки зависят от того, какие документы готов предоставить клиент. Поскольку ипотека – кредит долгосрочный, от заемщика требуется хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и наличие стабильного дохода. От льготников (молодые и многодетные семьи, чернобыльцы, работники бюджетной сферы и так далее) потребуется подтверждение права на льготы.

Потенциальные риски


Клиенты строительных компаний, приступающие к покупке жилья, сталкиваются с большим количеством подводных камней.

В перспективе они способны не только затянуть сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К числу наиболее распространенных угроз относят:

  1. Долгострой;
  2. Низкий уровень строительства;
  3. Использование дешевых, ненадежных материалов;
  4. Нарушения нормативов в части пожарной безопасности;
  5. Коммуникации (вода, тепло, электроэнергия, лифты) отсутствуют или не введены в строй;
  6. Строительная компания не является участником государственного реестра;
  7. Земельный участок, использовавшийся под застройку, оформлен по договору аренды или имеет другое назначение.

Параллельно потенциального покупателя подстерегают мошеннические схемы, распространенные на рынке новостроек.

О том какие аферы встречаются на рынке недвижимости и как не попасться на обман, читайте здесь.

Способы мошенничества

Одной из самых распространенных афер считается затянувшееся строительство.

Компании прокручивают полученные от клиента средства на стороне, а спустя некоторое время выдвигают завышенные требования.

В качестве причин указывается подорожавший материал, налоговая нагрузка, рост цен на жилищном рынке.

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Весьма распространенным способом обмана выступают «дополнительные соглашения» устанавливающие корреляцию стоимости и сдачи квартиры в эксплуатацию.

В итоге «фиксированная» цена будет увеличиваться несколько раз, а отказ покупателя подписывать дополнительное соглашение, автоматически аннулирует сделку.

Иногда застройщик идет на соглашение только при условии приобретения клиентом специальных услуг.

К ним относится страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с определенным риэлтором.

Ненужный сервис навязывается по завышенной стоимости, превышающей рыночные предложения на 60-100%.

Зачастую в качестве продавца выступает сторонняя компания, которая юридически не соотносится с застройщиком.

Сделка не дает покупателю прав на жилплощадь, поскольку сама строительная компания никаких договоров с ним не заключала. Именно по этой схеме своих вложений лишились клиенты фирмы «Mirax».

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической неграмотностью и невнимательностью покупателей, ставящих подписи под документом даже без его предварительного прочтения.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых людей, поверивших «партнерам» практически на слово.

Аспекты, заслуживающие особого внимания

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

Параллельно изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, успевших приобрести у него жилье.

Важнейшим этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

  • Разрешения на проведение строительных работ;
  • Земельной документации, определяющей правомочность использования конкретного участка. Если земля проходит как сельскохозяйственные угодья или заповедник, оформить квартиру в собственность не получится;
  • Финансовой состоятельности. Ее проверку выполняет банк, изучающий источники получения средств на строительство.

Пристального внимания заслуживает и поведение продавца.

Обычно компании, использующие противозаконные или спорные схемы заинтересованы в скорейшей реализации квартир.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до неразумных пределов, настаивают на оперативном заключении сделки. Подобные признаки являются настораживающими.

Советуем Вам посмотреть ролик об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

Возможно ли приобретение в рассрочку?

Почти каждый застройщик предлагает рассрочку покупателям квартир на самом раннем этапе продаж, но вот продажа уже готового жилья на этих условиях это скорее редкость. Однако законом это не запрещено и застройщик вправе предложить оформить покупку с рассрочкой (процентной или беспроцентной).

Правила оформления соглашения с рассрочкой

В этом случае в договоре указывается полная сумма стоимости квартиры, но она разбивается на равные платежи, которые выплачиваются в течение определенного периода времени (обычно в течение 3-12 месяцев, реже 3-5 лет).

В договоре всегда присутствует полный график расчетов с указанием сумм и дат для оплаты. Описываются также санкции в случае просрочки платежей (например, пеня за каждый день).
Важно! До полной оплаты договора запрещено распоряжаться квартирой по своему усмотрению без согласия продавца. Это главная особенность покупки с рассрочкой. К тому же в случае неуплаты платежей могут начисляться пени, что увеличивает расходы покупателя недвижимости.Если вы все же остановили свой выбор на покупке квартиры на вторичном рынке, рекомендуем ознакомиться с другими нашими материалами:

  • Как правильно купить квартиру на вторичном рынке?
  • Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Источники

Использованные источники информации.

  • https://richpro.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-kak-kupit-kvartiru-ot-zastrojshhika-pravilno.html
  • https://yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-v-novostroyke
  • https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/kak-kupit-v-novostrojke-chtoby-ne-obmanuli.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/novostrojki-i-vtorichka/gotovaya-u-zastrojshhika.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий